La division en volumes est une technique juridique qui consiste à diviser la propriété d'un immeuble en fractions privatives distinctes, sur le plan horizontal ou vertical, à des niveaux différents qui peuvent se situer au-dessus ou en dessous du sol naturel, sans qu'il y ait de parties communes: c'est donc une technique complètement différente de la copropriété.
Un volume est une structure de division primaire susceptible d'être subdivisée ultérieurement (par exemple en lots de copropriété).
La division en volumes repose sur les articles 552 et 553 du code civil qui présument la propriété au profit du propriétaire d'un sol de tout ce
qui se trouve construit sur ce sol et de tout ce qui se trouve en dessous, cette présomption ne jouant qu'à défaut de preuve contraire: les volumes sont donc des exceptions légales aux principes
de ces deux articles.
La division en volumes est utilisée pour les EIC (Ensembles Immobiliers Complexes), c'est-à-dire les immeubles composés de plusieurs entités groupées ou distinctes sur une dalle porteuse et destinées à des usages différents (par exemple présence de volumes commerciaux, de parkings, de bâtiments d'habitation, et/ou tertiaires), pour lesquels le statut de la copropriété se révèle mal adapté.
Cette technique est également utilisée en cas de cohabitation entre le domaine public et le domaine privé sur une même assiette foncière : le statut de la copropriété se révèle alors inapplicable car il est incompatible avec le régime de la domanialité publique.
Les volumes forment des ensembles distincts présentant une indépendance technique et fonctionnelle.
Pour tout projet de division en volumes, le cabinet ARTHUR pourra établir les documents obligatoires, à savoir:
- les Plans et Coupes de l'immeuble dont le but est de définir le périmètre exact de chaque volume, et ce dans les 3 dimensions (l'altimétrie sera rattachée au système NGF, et la planimétrie au système RGF concerné). Pour les immeubles existants, nos techniciens effectueront les relevés en 3D à l'aide de notre matériel technique de dernière génération (scanner statique, ou dynamique, ou LIDAR) et de notre savoir-faire en la matière depuis de nombreuses années. Pour les immeubles à construire, nous utiliserons les documents graphiques dressés par l'architecte que nous géo-référencerons ;
- l'EDDV (État Descriptif de Division Volumétrique) qui est le document technique désignant précisément et littéralement chacun des volumes, et définissant toutes les éventuelles servitudes liant les différents volumes. C'est ce document qui doit être publié au service de la publicité foncière, notamment pour rendre opposable aux tiers la division et l'appartenance des différents volumes;
- le Cahier des Charges qui définit les dispositions afférentes aux constructions, à l'harmonie des façades, aux règles de sécurité, aux responsabilités des propriétaires, aux assurances, à l'entretien et aux reconstructions éventuelles;
- les statuts de l'ASL (Association Syndicale Libre regroupant les "covolumiers"), qui précisent le fonctionnement des assemblées générales, les règles de votes et de majorités, le mode d'administration de l'association, les frais et la répartition des charges.
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