UNE NOUVELLE AIDE POUR LES COPROPRIÉTÉS DE MOINS DE 20 LOTS (mars 2024)

La délibération du 6 décembre 2023 du Conseil d’administration de l’ANAH crée un dispositif d’aide expérimental pour les copropriétés de 20 lots ou moins, dit "MPR Petite copro", situées sur le territoire métropolitain, notamment en centres anciens.
Ce régime d’aide s’applique aux dossiers de demande d’aides déposés à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’au 31 décembre 2026. Le champ d’application territorial sera précisé par une instruction du directeur général de l'ANAH (à paraître).

Ce dispositif d’aide expérimental est ouvert :
- aux travaux de rénovation énergétique portant sur les parties communes et équipements communs de l’immeuble ;
- le cas échéant, aux travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives sous la maîtrise d’ouvrage
du syndicat de copropriétaires.

Le DTG (incluant notamment le DPE collectif établi selon la méthode 3CL-DPE2021) doit être joint au dossier de demande d’aide: il doit démontrer que l'immeuble faisant l’objet des travaux est dans l’impossibilité
d’atteindre un gain de performance énergétique de 35 %, en raison de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales dûment justifiées. En revanche, les travaux doivent permettent d’atteindre un gain de performance énergétique d’au moins 15 %.

Le montant de l’aide du dispositif "MPR Petite copro" correspond à un taux qui s'adapte selon la situation de la
copropriété et la nature des travaux. Le cas échéant, des primes ou bonifications peuvent être accordées sous conditions.
Les travaux peuvent porter sur le gros œuvre, le système (individuel ou collectif) de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire, l'isolation, les revêtements intérieurs et étanchéité, les menuiseries extérieures, les rénovations de souches, lucarnes, corniches, la ventilation, les réseaux et équipements sanitaires, les extensions de logements et création de locaux annexes dans la limite de 14m² par logement.

L'aide variera de 30 à 50 % des travaux subventionnables, avec un plafond de 25.000 € par logement (voire 100 % et sans plafond pour certaines copropriétés dites "en difficulté").

En amont de cette demande d'aide que le syndic pourra solliciter avec l'aide d'un AMO et d'un maître d’œuvre, le cabinet ARTHUR reste à votre disposition pour établir l'indispensable DTG/PPT préalable incluant le DPE collectif (avec proposition de scénarios de travaux et évaluation du gain énergétique pour chaque scénario).

1er SALON DE LA COPROPRIÉTÉ de BORDEAUX (nov. 2023)

Le cabinet ARTHUR était présent au 1er salon de la copropriété de Bordeaux, ce 23 novembre 2023, dont le sujet central portait sur la « rénovation énergétique des copropriétés ».

Cet événement était organisé par l’ALEC (Agence Locale de l’Energie et du Climat) qui octroie, en lien avec les services de Bordeaux Métropole, les éventuelles subventions pour la réalisation des DTG/PPT/DPE collectif.

Pour l’ALEC et Bordeaux Métropole, deux typologies de copropriétés se distinguent:

• d’une part, les copropriétés « volontaristes » ayant pour ambition initiale de réaliser une rénovation lourde de leur patrimoine bâti avec gain énergétique important (de plus de 35 %) ;
• d’autre part, les copropriétés dites « passives » qui ne feront réaliser le 3PPT (ou Projet de PPT) que par « obligation légale ».

L’enveloppe d’aides locales de l’ALEC pour financer la réalisation des 3PT est évidemment limitée : toutes les copropriétés ne pourront donc pas prétendre à l’obtention de ces subventions. Notons par ailleurs qu’aucune aide publique nationale n’est prévue pour ce type de mission.

 Ainsi, les copropriétés déjà « volontaristes » pourront, à priori, prétendre à des subventions de la part de l’ALEC, toutefois sous certaines conditions, et au cas par cas. En revanche, les copropriétés dites « passives » ne pourront, à priori, pas y prétendre.

 Nous ne pouvons donc malheureusement pas garantir que tous les 3PT (ou Projets de PPT) feront l’objet d’aides locales, ou de subventions, de la part de l’ALEC… celles-ci dépendront fortement de la volonté initiale des copropriétaires à aller assez loin dans la démarche de rénovation énergétique globale de leur immeuble.

Quoi qu'il en soit, le cabinet ARTHUR reste toujours à votre service pour établir vos DTG/3PT/DPE collectif,       avec établissement de devis préalables gratuits.

TOUJOURS PLUS HAUT ... TOUJOURS PLUS LONG ! (mai 2023)

Le décret n°2023-173 vient préciser les conditions d'application de l'article L. 152-5-2 du code de l'urbanisme, créé par la loi Climat et Résilience, permettant aux constructions faisant preuve d'une exemplarité environnementale de déroger aux règles de hauteur définies dans le règlement d'un PLU.

La loi Climat et Résilience avait créé l’article L.152-5-2 du code de l’urbanisme permettant de délivrer des autorisations d’urbanisme dérogeant aux règles des plans locaux d’urbanisme relatives à la hauteur dès lors que les constructions font preuve d’exemplarité environnementale.

L’article R.152-5-2 du code de l’urbanisme est venu précisé les exigences auxquelles doivent satisfaire les constructions souhaitant bénéficier de cette dérogation. Cet article encadre les dérogations en précisant que la limite de dépassement autorisée est de 25 centimètres par niveau, et d’un total de 2,5 mètres en tout point de la hauteur de la construction autorisée par le règlement du plan local d’urbanisme.

Ce dépassement ne peut être justifié que par les contraintes techniques résultant de l’utilisation d’un mode de construction faisant preuve d’exemplarité environnementale et induisant, pour un nombre d'étages donné, une hauteur par étage plus importante que celle résultant d'autres modes de construction. Cette dérogation ne permet quand même pas l'ajout d'un étage supplémentaire par rapport à un autre mode de construction.

On peut donc construire un peu plus haut que ce que le PLU autorise ...

Nous rappelons qu'on pouvait déjà construire "plus long" en vertu du nouvel article L113-5-1 du CCH créant un droit de surplomb ... limité et encadré... au bénéfice d'un propriétaire de bâtiment existant qui procèderait à son isolation thermique par l'extérieur (droit de surplomb sur fonds voisin de 35 centimètres au plus lorsqu'aucune autre solution technique ne permet d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs).

Espérons que ce ne soit pas les futurs litiges qui aillent plus haut et plus loin...

FISSURES et ARRÊTÉS DE PÉRIL : ÉTUDES DES MITOYENNETÉS D’ABORD !  (mars 2023)

Lorsque des fissures apparentes (ou des lézardes) fragilisent des murs ou des parties de bâtiment, les mairies ont le pouvoir de prendre un arrêté de péril dans le but de contraindre les propriétaires à effectuer les travaux nécessaires à consolider les ouvrages, voire à démolir les parties de bâtiment en état de ruine menaçant de s’effondrer.
Le péril imminent engendre une procédure urgente, tandis que le péril non imminent engendre une procédure ordinaire, avec souvent l’interdiction pour les occupants de pouvoir utiliser une partie ou la totalité de l’immeuble.
Nous constatons que les mairies envoient systématiquement ces arrêtés, ou ces injonctions, au(x) seul(s) propriétaire(s) de l’immeuble vers lequel les fissures se voient. Or, si le mur est mitoyen il appartient aux deux propriétaires (de chaque côté) de l’entretenir et de le réparer, à frais partagés.

Nous alertons donc les propriétaires sur ce problème : les mairies n’ont en réalité pas connaissance de l’appartenance des murs, et nous intervenons de plus en plus fréquemment (à la demande des propriétaires ayant reçu ces arrêtés) pour étudier la nature juridique des murs.

Il y a alors deux façons de procéder : soit on se dirige vers un avis de mitoyenneté contradictoire, c’est-à-dire organisé en présence des deux propriétaires situés de part et d’autre du mur litigieux (l’avis unilatéral est également possible si on ne peut pas entendre les propriétaires voisins, mais il aura moins de force) soit on se dirige vers un procès-verbal de délimitation lui aussi forcément contradictoire. Dans les deux cas, une visite sur place est nécessaire, avec étude des titres de propriété, et souvent analyse des photos aériennes anciennes pour remonter les époques de construction des bâtiments situés de chaque côté du mur. Le but étant de rechercher pour quoi et pour qui a été construit le mur, et depuis quand les éventuels bâtiments sont ancrés dedans, le cas échéant. Il faut également relever et reporter les figures de mur, ou héberges, en cas de pluralité de régimes juridiques (la portion basse du mur peut être mitoyenne, tandis que la partie haute au-dessus de l’héberge peut être propre à l’un seulement des propriétaires).
Ce n’est qu’à l’issue de ces procédures que le coût des réparations pourra, éventuellement, être partagé entre les différents propriétaires concernés.
Alors, ne réalisez pas ces travaux en réponse aux mairies sans avoir fait expertiser l’appartenance de ces murs ou ouvrages.
Le cabinet ARTHUR, géomètre-expert, maîtrise ces procédures.

SURFACE ?... QUELLE SURFACE ? (déc. 2022)

En tant que géomètre-expert nous pouvons naturellement relever et calculer tout type de surface: mais de quelle surface avez-vous besoin ?

D’abord et pour les puristes il faudrait, en théorie, différencier la « surface » de la « superficie ». En effet la surface est la face apparente ou partie extérieure d’un corps (surface du globe terrestre, surface d’un meuble, surface d’un bâtiment), tandis que la superficie est la mesure d’une surface qui s’exprime donc en unité de mesure (m², hectare, are, centiare par exemple). Mais cette digression n’a plus beaucoup de sens aujourd’hui puisque le législateur, lui-même, fait référence, aussi bien à la « surface de plancher » qu’à la « superficie privative »… sans réelle distinction entre la chose et sa mesure.

Il faut surtout rappeler qu’il existe à présent au moins quatorze types de surfaces (ou superficies…), complétement différentes entre elles, par exemple :

• la contenance cadastrale ;
• la superficie d’un terrain ;
• surface de plancher (SP) ;
• la SHOB et la SHON (surface hors œuvre brute et nette) ;
• la surface habitable ;
• la surface de plancher fiscale (surface taxable) ;
• la SUB (surface utile brute) ;
• la SUN (surface utile nette) ;
• les surfaces pondérées ;
• la GLA (Gross Lease Area) ;
• la surface commercialisable ;
• la surface pondérée en copropriété ;
• la surface de construction (SDC) ;
• la superficie privative dite Loi Carrez.

Toutes ces surfaces sont liées à un champ d’application légal, ou contractuel, entre les parties (vendeur/acquéreur, ou bailleur/locataire, ou administration/pétitionnaire d’un permis de construire, ou fisc/propriétaire, etc…) qu’il convient de bien maîtriser.

Par exemple, la SHOB et la SHON sont censées avoir été remplacées par la SP (surface de plancher) mais si un document contractuel ancien, toujours en cours (bail par exemple), lie deux parties par référence à la SHOB alors c’est bien la définition de celle-ci qu’il conviendra de prendre en compte en cas de litige.

La superficie loi Carrez, qui est finalement la plus connue, dispose de son propre décret d’application, qui ne fait évidemment pas référence à la surface habitable (ce serait trop simple…) : par exemple une véranda parfaitement close et couverte ne rentre pas dans le calcul de la surface habitable (codifiée par l’article R111-2 du CCH), alors qu’elle rentre bien dans le calcul de la loi Carrez.

Malgré ces quatorze types de surfaces, on rencontre souvent dans certains contrats, des « règles de tolérance » ou des « clauses de tolérance » qui font référence à une autre surface … la surface utile (SU) qui n’est, elle, pour le coup, absolument pas réglementée. Certes, pour un logement, la SU est bien définie par l’article R.353-16 du CCH…  mais cet article ne s’applique pas aux autres destinations tertiaires, commerciales, et autres. Il faut donc veiller, dans ces cas, à bien définir ce qu’est la SU dans le contrat initial, mais force est de constater que c’est rarement le cas… et que cela génère du contentieux.

Heureusement, pour les quatorze surfaces annoncées ci-avant, la « charte de l’expertise en évaluation immobilière » (dernière édition de mars 2017) vient rappeler les définitions qu’il convient d’appliquer. Quinze organisations professionnelles ont signé cette charte dont le CSN (conseil supérieur du notariat), l’OGE (ordre des géomètres-experts), la RICS International.

Alors si vous avez besoin d'un calcul de surface, demandez-vous d’abord laquelle, ou dites-nous dans quel cadre juridique vous vous situez… et puis, pas de panique, le cabinet ARTHUR sait mesurer tout type d’immeubles et calculer tout type de surface… mais c’est toujours mieux de calculer la bonne !

Les plans de copropriété sont du ressort du monopole des géomètres-experts (août 2022)

Le 46ème congrès national des Géomètres-Experts se tiendra au Havre du 13 au 15 septembre 2022 (mars 2022)

« Une profession face aux défis de la société » sera le thème du 46ème Congrès des géomètres-experts, qui se tiendra du 13 au 15 septembre prochains au Havre. En déflorant le thème retenu du prochain congrès des géomètres-experts, on se rend compte que la profession s’impose plus que jamais comme un acteur sociétal de premier plan. Bâtir un cadre de vie durable n’aura jamais pris autant de sens que cette année, à l’aune du post-covid. Il est clair que les enjeux sont forts en matière d’habitat responsable et que la vision comme l’expérience de celles et ceux qui font l’habitat de demain sont essentielles pour y répondre. Les géomètres-experts auront donc à cœur de partager leurs idées, leurs outils et leurs retours d’expérience avec le public. Cette année, le 46ème Congrès aura lieu en présentiel: un rendez-vous d’autant plus attendu à la fois par ses participants et ses organisateurs que le précédent Congrès avait eu lieu en mode digital. Les géomètres-experts auront donc plus que jamais à cœur de recréer du lien avec leurs partenaires, le monde de l’entreprise ou celui des institutions. De prestigieuses personnalités extérieures à la profession sont attendues: par exemple, Claudie HAIGNERE, première femme française et européenne a avoir été dans l'espace (4 missions), deux fois ministre; également Jean VIARD, sociologue médiatique, et fidèle de la profession, ou encore Edouard PHILIPPE, maire du Havre et ancien premier ministre.

Un droit de surplomb vient d'être créé par la loi !! (déc. 2021)

Le nouvel article L113-5-1 du CCH (Code de la Construction et de l'Habitation) crée un droit de surplomb ... limité et encadré... mais qui risque de générer du contentieux. Cet article est reproduit ci-après:

I.-Le propriétaire d'un bâtiment existant qui procède à son isolation thermique par l'extérieur bénéficie d'un droit de surplomb du fonds voisin de trente-cinq centimètres au plus lorsqu'aucune autre solution technique ne permet d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs. L'ouvrage d'isolation par l'extérieur ne peut être réalisé qu'à deux mètres au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l'héberge ou du sol, sauf accord des propriétaires des deux fonds sur une hauteur inférieure.
Une indemnité préalable est due au propriétaire du fonds surplombé.
Ce droit s'éteint par la destruction du bâtiment faisant l'objet de l'ouvrage d'isolation.
Les modalités de mise en œuvre de ce droit sont constatées par acte authentique ou par décision de justice, publié pour l'information des tiers au fichier immobilier.
II.-Le droit de surplomb emporte le droit d'accéder temporairement à l'immeuble voisin et d'y mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux.
Une indemnité est due au propriétaire de l'immeuble voisin.
Une convention définit les modalités de mise en œuvre de ce droit.
III.-Avant tout commencement de travaux, le propriétaire du bâtiment à isoler notifie au propriétaire du fonds voisin son intention de réaliser un ouvrage d'isolation en surplomb de son fonds et de bénéficier du droit mentionné au II.
Dans un délai de six mois à compter de cette notification, le propriétaire du fonds voisin peut s'opposer à l'exercice du droit de surplomb de son fonds pour un motif sérieux et légitime tenant à l'usage présent ou futur de sa propriété ou à la méconnaissance des conditions prévues au premier alinéa du I. Dans ce même délai, il ne peut s'opposer au droit d'accès à son fonds et à la mise en place d'installations provisoires que si la destination, la consistance ou la jouissance de ce fonds en seraient affectées de manière durable ou excessive.
Dans le même délai, il peut saisir le juge en fixation du montant de l'indemnité préalable prévue aux I ou II.
IV.-Lorsque le propriétaire du fonds surplombé a obtenu une autorisation administrative de construire en limite séparative ou en usant de ses droits mitoyens et que sa mise en œuvre nécessite la dépose de l'ouvrage d'isolation, les frais de cette dépose incombent au propriétaire du bâtiment isolé. L'indemnité prévue au I demeure acquise.
V.-Un décret en Conseil d'Etat précise les modalités d'application du présent article.

Encore de belles batailles d'experts en vue pour trouver la juste indemnité ...

Le Permis de Diviser sera mis en place sur la métropole de Bordeaux dès le 1er janvier 2022  (octobre 2021)

Attention aux délais !!

Vous n'avez plus que quelques mois avant la date butoir du 23 novembre 2021 pour mettre en conformité vos règlements de copropriété avec la loi ELAN, ... avec une majorité incitative  (avril 2021)

La loi ELAN vous permet de mettre à jour vos règlements de copropriété, et même de les refondre complétement, avec une majorité très incitative. En effet, la décision de mise en conformité du règlement de copropriété est nécessairement prise par assemblée générale, mais à la majorité simple des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, et ce jusqu'au 23 novembre 2021. Après cette date butoir, l’unanimité sera requise... donc mission quasi-impossible.

L'enjeu est très important, car la refonte du règlement permettra de mettre un terme à tous les problèmes récurrents tels que:

- les conflits liés à de mauvaises définitions de parties communes générales et/ou spéciales;

- les répartitions de charges communes spéciales équivoques puisque sans création de parties communes spéciales (ce qui est dorénavant interdit);

- les contestations sur des qualifications de parties d'immeubles (privatives ou communes ?);

- les contradictions dans certains règlements anciens, laissant place à une dangereuse possibilité d'interprétation des textes ;

- les contestations sur l'existence d'éventuels lots transitoires, ou sur l'existence de jouissances privatives attachées à certains lots;

- les règles de majorité inscrites qui ne correspondent plus du tout aux règles en vigueur...

Le cabinet ARTHUR vous propose de réaliser cette prestation, et établira un devis étudié et adapté à chaque situation.

Plusieurs syndics professionnels nous font déjà confiance... pourquoi pas vous?

Le cabinet ARTHUR devient référent en matière de réalisation de maquette numérique (janvier 2021)

Voici une vue panoramique d'une de nos dernières maquettes numériques, intégralement relevée et dessinée au format IFC par nos techniciens 3D.

L'acquisition sur site par le biais d'un scanner statique de très haute précision n'a duré que 4 heures, tandis que la confection de la maquette au bureau a nécessité 2 jours de montage. L'architecte chargée de projeter des travaux sur cet immeuble pourra à présent extraire n'importe quel plan, et n'importe quelle coupe, dans l'immeuble. Toutes les façades peuvent également être extraites de la maquette en un clic. En plus des deux bâtiments, nous avons ici restitué en 3D le profil et la topographie exacte du terrain, ce qui permettra l'insertion du projet d'implantation de la piscine, et facilitera le calcul des cubatures (mouvements de terre déplacés à l'occasion des travaux). La maquette est évidemment "géoréférencée" dans les 3 dimensions X, Y, et Z. Le cabinet ARTHUR dispose maintenant d'un savoir-faire incontestable en matière de réalisation de maquette numérique, et ce quelle que soit la dimension, la hauteur, et la nature des bâtiments. Venez nous consulter, et nous confier la réalisation de vos maquettes... Nous vous rappelons que toutes les opérations sont traitées en interne, par nos techniciens, sans aucune sous-traitance particulière, ce qui permet de garantir des délais rapides et de maîtriser totalement la chaine de production des livrables.

La formation organisée par l'AREGE SO le 27 novembre 2020 a recueilli un franc succès... (novembre 2020)

C'est une année 2020 très particulière qu'a connu l'AREGE SO en raison du contexte sanitaire liè à l'épidémie COVID-19: rappelons que l'AREGE SO est l'Atelier Régional d'Expertise pour les Géomètres-Experts du Sud-Ouest, présidé depuis décembre 2017 par Christophe ARTHUR, regroupant environ 130 géomètres-experts du ressort des régions ordinales de Bordeaux et Toulouse. Cette association a pour principale mission d'organiser des formations, ou ateliers, à raison de 3 journées par an. C'est d'abord la première formation prévue en mai 2020 sur le thème des "charges de copropriété en matière judiciaire" qui a du être annulée en pleine première période de confinement. Le choix a alors été fait d'organiser les deux dernières formation de 2020 en distanciel. C'est dans ces conditions que s'est déroulée vendredi dernier 27 novembre 2020 une formation, en visioconférence, dispensée par Jean-Marc ROUX, maître de conférence à l'université d'AIX-MARSEILLE. La matinée a été consacrée aux ASL (Associations syndicales libres) et à leur gestion; l'après-midi a l'actualité en matière de contentieux sur le foncier et sur le droit de propriété en général. Nous étions une centaine de confrères à suivre cette formation à distance, dont le retour a été très positif. Chacun a pu s'exprimer soit en ouvrant sa caméra et/ou son micro, soit en posant des questions par écrit sur le chat en direct. Soulignons également que le bilan carbone d'un tel événement est proche de zéro, ce qui atténue un peu la tristesse de ne pas pouvoir se retrouver "physiquement" entre confrères. La prochaine formation, toujours en distanciel, est prévue le 7 décembre prochain et sera animée par François MAZUYER, ancien président de l'Ordre national des Géomètres-Experts, sur le thème des "servitudes de droit privé"...

La signature électronique des PV de bornage révolutionne ... et simplifie la procédure (octobre 2020)

La transition digitale de nos activités progresse encore avec la possibilité pour nos clients, et leurs voisins, de recourir à la signature électronique des PV de bornage. Nous rappelons que l'Ordre des géomètres-experts a mis en place une plateforme de publication des actes fonciers accessible sur le nouveau portail Géofoncier. Grâce à ce nouvel outil, nous pouvons dématérialiser nos actes fonciers, et permettre la signature électronique de nos PV de bornage.

En cas d'accord préalable des parties au bornage sur cette procédure numérique, chaque participant devra nous communiquer une adresse mail et un numéro de téléphone portable. Cette procédure garantit le respect de la procédure contradictoire et offre une sécurité optimale. Le principe repose sur une signature électronique authentifiée selon le certificat de niveau 3 et sur le versement des actes fonciers sur le portail Géofoncier.

Cette digitalisation de la procédure permet un véritable gain de temps et d’efficacité pour finaliser nos PV (fini les courriers en recommandé non retirés !). De plus, dans le contexte actuel, la dématérialisation des procédures vient renforcer le respect des règles sanitaires. En outre, le dépôt des PV de bornage sur le portail national permet de certifier l’authenticité des actes numériques fonciers, et apporte une solution de traçabilité et d’archivage.

Statut de la copropriété: enfin un peu de stabilité (octobre 2020)

Statut de la copropriété !! L'Ordonnance du 30 octobre 2019 est entrée en vigueur ce 1er juin 2020 (novembre 2019 et juin 2020)

La loi Elan du 23 novembre 2018 visait notamment à améliorer la gestion des immeubles et à prévenir les contentieux. Elle habilitait, en son article 215, le gouvernement à légiférer par voie d’ordonnance sur le code de la copropriété. Une 1ère ordonnance a été publiée le 31 octobre 2019 qui est entrée en vigueur ce 1er juin 2020 avant une seconde ordonnance de codification qui devrait normalement paraître avant fin novembre 2020. Le texte offre notamment une plus grande souplesse du régime de copropriété. Il renforce la participation à la vie de la copropriété et permet de lutter contre la dégradation du bâti. Cette 1ère ordonnance renforce le rôle du conseil syndical, puisque l'AG des copropriétaires pourra lui donner le droit de prendre seul toute décision relevant de la majorité simple (sauf approbation des comptes ou détermination du budget prévisionnel). Le conseil syndical devra mettre en concurrence le syndic avant la fin de son contrat (et non plus tous les 3 ans), et pourra, sur mandat délivré en AG, agir contre un syndic défaillant. Le conseil syndical pourra bénéficier de délégations par l’assemblée générale pour lesquelles chacun de ses membres devra souscrire une assurance de responsabilité civile prise en charge par le syndicat des copropriétaires. D'autres mesures doivent permettre de faciliter les prises de décision: abaissement de la majorité requise pour supprimer les vide-ordures, et pour autoriser les forces de l'ordre à pénétrer dans les parties communes; élargissement du mécanisme dit "de la passerelle" qui permet de revoter une décision avec une majorité assouplie lors de la même AG. Le syndic pourra, moyennant finances, conclure avec la copropriété des prestations n'entrant pas dans le contrat type: service de conciergerie ou baby-sitting par exemple... Cette 1ère ordonnance redéfinit également le champ d’application du statut de la copropriété en modifiant substantiellement l’article 1er de la loi de 1965 et en le rendant d’ordre public. De plus, sont clarifiées les notions générales du droit de la copropriété et le régime juridique des parties communes et des parties privatives. L’ordonnance  adapte le régime à la taille ou au budget de la copropriété et facilite le processus décisionnel au sein des copropriétés. Elle comporte notamment des dispositions liées au statut de la copropriété et au mode de gouvernance des petites copropriétés (2 copropriétaires, ou copropriété de 2 à 5 lots), ce que la profession appelait d'ailleurs de ses vœux depuis le congrès de La Rochelle de 2012.

Les règlements de copropriétés produits par le Cabinet ARTHUR depuis le 1er juin 2020 sont évidemment à jour de ces nouvelles dispositions.

Intervention à l'UNPI 33 (septembre 2019)

A la demande de l'UNPI 33 (Union Nationale des Propriétaires Immobiliers) et de la chambre départementale des Géomètres-Experts de Gironde, Christophe ARTHUR est intervenu le 5 septembre 2019 pour une conférence dont le sujet était "le rôle du géomètre-expert dans les règlements de copropriété". La sécurisation juridique des lots de copropriété et la garantie de leurs périmètres et de leurs tantièmes ont évidemment été abordés, de même que le savoir-faire des géomètres-experts en matière d'établissement des plans de copropriété. Une mise en garde relative aux interdictions de diviser certains immeubles d'habitation, et un rappel sur les caractéristiques de décence des logements, ont également été traités. Jean-Marc DESCHAMPS, président de la Chambre des géomètres-experts de la Gironde, a notamment rappelé nos obligations ordinales en matière de formation obligatoire (10 jours minimum par an): gage de qualité pour nos clients. Puis une séance de questions-réponses avec le public a conclu cette demi-journée. Nous rappelons qu'une permanence est mise en place et que tous les mois un Géomètre-Expert interviendra dans le cadre de conseils gratuits.

BIM MEETING du CESI de Bordeaux (juillet 2019)

Le cabinet ARTHUR était présent au BIM MEETING organisé le 8 juillet 2019 au campus de Bordeaux. Nous rappelons qu'un de nos collaborateurs est en formation en alternance dans cette école d'ingénieur en "Mastère spécialisé Management de projet de Construction option BIM et maquette numérique", et qu'un projet d'étude en équipe, mené avec 9 autres mastériens, était présenté à cette occasion. Ce projet portait sur l'établissement d'une maquette numérique, en processus BIM, pour l'un des bâtiments du site de la Semi (Route des Lasers) à Pessac. Les professionnels gravitant dans le milieu du BIM, sur la région de Bordeaux, ont pu échanger entre eux à l'issue de cette présentation BIM.

Quid des copropriétés multi-sites et de leur légalité (avril 2019)

On s'est longtemps interrogé sur la légalité, ou non, des copropriétés multi-sites, c'est à dire assises sur plusieurs parcelles non contiguës. Par exemple, suite à des rétrocessions de voiries, d'anciennes copropriétés uniques devenaient "éclatées" en plusieurs parcelles non jointes. Dans de tels cas, fallait t'il parler de plusieurs copropriétés, ou devait-on conseiller de procéder à une scission de copropriété?

Une réponse très étayée de Laurence CATIN, juriste en droit immobilier à l'ICH-CRDI, en date du 12 février 2019 est venue éclaircir le sujet. Dans de tels cas, il est effectivement possible de conserver le statut d'une unique copropriété: aucune scission ne semble pouvoir être imposée, cette option étant laissée à la liberté des parties.

L'autre cas est la création d'une unique copropriété sur un foncier non contigu: est-ce possible ? Par exemple un bâtiment et un parking séparés par une voirie intégrant le domaine public. Là encore, selon cette étude, une unique copropriété est envisageable (même si deux copropriétés distinctes sont aussi possibles).

En conclusion, la copropriété multi-sites n'est pas interdite, ni par la loi, ni par la jurisprudence. C'est donc surtout une question de pertinence dans le choix de l'organisation pour la gestion future de l'immeuble.

La force contractuelle des cahiers des charges d'un lotissement est conservée (janv. 2019)

Les clauses régissant les relations entre les colotis figurent dans le cahier des charges du lotissement, s'il existe. Ce document pouvait donc interdire ou restreindre le droit de construire, ou affecter l'usage ou la destination des logements : ces clauses devaient normalement disparaître le 26 mars 2019, en vertu de l'article L.442-9 alinéa 5 du Code de l'Urbanisme, mais la loi ELAN (portant Evolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique) n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, est revenue sur ce principe, et cette disparition programmée n'aura donc pas lieu. Ce revirement légal va dans le sens de ceux qui voulaient protéger l'harmonie, le charme et l'intégrité de leur lotissement, par exemple en conservant l'interdiction de toute surélévation. Évidemment, les plus libéraux des colotis qui souhaitaient plus de souplesse seront déçus ...

Le statut de la copropriété et la loi ELAN du 23 novembre 2018 (déc. 2018)

La loi ELAN (portant Evolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique) n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 a impacté le statut de la copropriété. Les règlements de copropriété proposés et rédigés par le cabinet ARTHUR sont évidemment mis à jour en fonction de ces amendements et ces évolutions législatives, même si beaucoup d'ordonnances sont toujours en attente. On peut citer par exemple des évolutions en ce qui concerne:

- l'application du statut légal de la copropriété;

- la définition du lot de copropriété et la reconnaissance du lot transitoire;

- la distinction entre parties communes spéciales, et parties communes à jouissance privatives;

- l'exigibilité immédiate des sommes dues par un copropriétaire;

- les pouvoirs en assemblée générale;

- les modalités de prises de décision en copropriété;

- la contestation des décisions d'AG;

Cette loi ELAN a, de plus, explicitement prévu qu'une réforme du statut de 1965 soit également opérée par voie d'ordonnances... à suivre...

Panneau d'affichage: modification (arrêté du 24 mai 2018)

L'affichage, qui sert de point de départ aux tiers pour contester l'autorisation, se fait au moyen d'un panneau qui doit contenir un certain nombre d'informations impératives (article A 424-16 du Code de l'Urbanisme).

Depuis le 3 juin 2018, la date d'affichage en mairie du Permis de Construire ou de la Déclaration Préalable n'a plus à y figurer.

Le ministère a finalement considéré cette mention supplémentaire, instaurée par arrêté du 30 mars 2017, comme "source d'insécurité juridique".

A la bonne heure ...