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RELEVÉ D'UN CHÂTEAU au SCANNER 3D (janv. 2023)

 

On commence l’année 2023 par un château : magnifique patrimoine architectural de notre région Nouvelle Aquitaine.

La mission consistait à relever précisément et reporter les plans d’intérieurs de tous les niveaux du château et de ses dépendances (anciennes écuries), de toutes les façades, avec coupes transversales sur chaque corps de bâtiment.

Le relevé a été effectué à l’aide de scanners fixes et dynamiques, dont l’assemblage des nuages de points a été optimisé et renforcé grâce à un canevas topographique de haute précision assuré par une station totale (théodolite).

Pour cette mission, de précision centimétrique, le relevé a donc été entièrement réalisé en 3D, mais les livrables ont été demandés en 2D (au format informatique DWG ou DXF, et au format plus classique PDF pour être exploités par n’importe quel intervenant du futur chantier de rénovation).

Quoi de plus agréable que de débuter l’année par un site si prestigieux … la vie de château quoi !


SURFACE ?... QUELLE SURFACE ? (déc. 2022)

 

En tant que géomètre-expert nous pouvons naturellement relever et calculer tout type de surface: mais de quelle surface avez-vous besoin ?

 

D’abord et pour les puristes il faudrait, en théorie, différencier la « surface » de la « superficie ». En effet la surface est la face apparente ou partie extérieure d’un corps (surface du globe terrestre, surface d’un meuble, surface d’un bâtiment), tandis que la superficie est la mesure d’une surface qui s’exprime donc en unité de mesure (m², hectare, are, centiare par exemple). Mais cette digression n’a plus beaucoup de sens aujourd’hui puisque le législateur, lui-même, fait référence, aussi bien à la « surface de plancher » qu’à la « superficie privative »… sans réelle distinction entre la chose et sa mesure.

 

Il faut surtout rappeler qu’il existe à présent au moins quatorze types de surfaces (ou superficies…), complétement différentes entre elles, par exemple :

  • la contenance cadastrale ;
  • la superficie d’un terrain ;
  • surface de plancher (SP) ;
  • la SHOB et la SHON (surface hors œuvre brute et nette) ;
  • la surface habitable ;
  • la surface de plancher fiscale (surface taxable) ;
  • la SUB (surface utile brute) ;
  • la SUN (surface utile nette) ;
  • les surfaces pondérées ;
  • la GLA (Gross Lease Area) ;
  • la surface commercialisable ;
  • la surface pondérée en copropriété ;
  • la surface de construction (SDC) ;
  • la superficie privative dite Loi Carrez.

 

Toutes ces surfaces sont liées à un champ d’application légal, ou contractuel, entre les parties (vendeur/acquéreur, ou bailleur/locataire, ou administration/pétitionnaire d’un permis de construire, ou fisc/propriétaire, etc…) qu’il convient de bien maîtriser.

 

Par exemple, la SHOB et la SHON sont censées avoir été remplacées par la SP (surface de plancher) mais si un document contractuel ancien, toujours en cours (bail par exemple), lie deux parties par référence à la SHOB alors c’est bien la définition de celle-ci qu’il conviendra de prendre en compte en cas de litige.

 

La superficie loi Carrez, qui est finalement la plus connue, dispose de son propre décret d’application, qui ne fait évidemment pas référence à la surface habitable (ce serait trop simple…) : par exemple une véranda parfaitement close et couverte ne rentre pas dans le calcul de la surface habitable (codifiée par l’article R111-2 du CCH), alors qu’elle rentre bien dans le calcul de la loi Carrez.

 

Malgré ces quatorze types de surfaces, on rencontre souvent dans certains contrats, des « règles de tolérance » ou des « clauses de tolérance » qui font référence à une autre surface … la surface utile (SU) qui n’est, elle, pour le coup, absolument pas réglementée. Certes, pour un logement, la SU est bien définie par l’article R.353-16 du CCH…  mais cet article ne s’applique pas aux autres destinations tertiaires, commerciales, et autres. Il faut donc veiller, dans ces cas, à bien définir ce qu’est la SU dans le contrat initial, mais force est de constater que c’est rarement le cas… et que cela génère du contentieux.

 

Heureusement, pour les quatorze surfaces annoncées ci-avant, la « charte de l’expertise en évaluation immobilière » (dernière édition de mars 2017) vient rappeler les définitions qu’il convient d’appliquer. Quinze organisations professionnelles ont signé cette charte dont le CSN (conseil supérieur du notariat), l’OGE (ordre des géomètres-experts), la RICS International.

 

Alors si vous avez besoin d'un calcul de surface, demandez-vous d’abord laquelle, ou dites-nous dans quel cadre juridique vous vous situez… et puis, pas de panique, le cabinet ARTHUR sait mesurer tout type d’immeubles et calculer tout type de surface… mais c’est toujours mieux de calculer la bonne !

 

 

 


Les plans de copropriété sont du ressort du monopole des géomètres-experts (août 2022)

 

La première chambre civile de la Cour de cassation a rendu, le 29 juin 2022, un arrêt important confirmant que les plans annexés aux actes de copropriété relevaient du monopole des géomètres-experts. Retour sur cette décision de justice avec Maître Bertrand Périer, avocat au Conseil d’État et à la Cour de cassation.

En quoi cet arrêt de la Cour de cassation est-il important ?

Maître Bertrand Périer : « Plusieurs éléments traduisent l’importance de cet arrêt. D’abord le fait que la Cour de cassation ait décidé de le publier à son Bulletin. La Cour de cassation ne publie au bulletin que les arrêts dont elle estime qu’ils ont une valeur de principe au-delà du cas d’espèce qu’ils tranchent. Il s’agit d’une toute petite minorité de ses arrêts. La publication montre qu’il s’agit d’une décision qui n’est pas de pure espèce. Autre élément : la Cour de cassation a rédigé un « sommaire » pour accompagner la publication de cet arrêt. C’est en quelque sorte le résumé par la Cour de cassation de son propre arrêt. Il est assez clair puisqu’après avoir cité les articles 1 1° et 2 de la loi du 7 mai 1946, elle écrit : « viole ces textes la cour d'appel qui, pour dire qu'un plan annexé aux actes d'une copropriété est régulier et s'impose aux copropriétaires successifs, retient qu'il importe peu qu'il n'ait pas été réalisé par un géomètre-expert, alors que le plan annexé aux actes de copropriété délimite les droits fonciers des copropriétaires ».

Avec ce sommaire, la Cour de cassation n’entend-elle pas donner une portée très générale à son arrêt ?

Maître Bertrand Périer : « Effectivement. Cet arrêt s’étend donc à tous les plans annexés aux actes de copropriété. Ainsi, lorsque le plan annexé aux actes de copropriété délimite les droits fonciers, il ne peut être que l’œuvre d’un géomètre-expert. A défaut, il est inopposable. La généralité des termes employés montre que la Cour de cassation n’entend pas cantonner cette solution à une copropriété horizontale ou à la situation très particulière de l’espèce, à savoir une copropriété à deux. La solution est applicable à toutes copropriétés quels que soient leur nature ou le nombre de copropriétaires… »

Cet arrêt limite-t-il de fait le monopole des géomètres aux seuls plans délimitant les droits fonciers ?

Maître Bertrand Périer : « Tout à fait. A l’inverse, les plans qui ne délimitent pas les droits fonciers, par exemple parce qu’ils ne sont pas annexés aux actes de copropriété ou pas publiés, ne relèvent pas du monopole. Relèvent du monopole les plans annexés et qui délimitent les droits fonciers. Cette décision ne crée pas un « nouveau monopole » comme j’ai pu le lire. Il s’agit de la simple application à la copropriété d’un principe très ancien selon lequel tout plan ayant vocation à délimiter des droits fonciers ne peut être réalisé que par un géomètre-expert. Il n’y a là rien de nouveau ! La Cour de cassation ne fait que tirer les conséquences des articles 1.1° et 2 de la loi de 1946 : la loi réservant aux géomètres-experts l’établissement des documents délimitant les droits fonciers, relèvent nécessairement de ce monopole les plans annexés aux actes de copropriété ayant une telle finalité de délimitation ».

Dès lors, quelles sont les finalités de ce monopole ?

Maître Bertrand Périer : « Les raisons et justifications de ce monopole sont connues et consacrées de longue date par la jurisprudence : il s’agit de réserver à une profession réglementée, contrôlée, dont l’exercice suppose l’acquisition et le maintien d’une compétence et le respect d’une déontologie, les actes délimitant les biens fonciers, afin de sécuriser et de protéger le droit de propriété et les droits des propriétaires ».

Plus que jamais le cabinet ARTHUR, géomètre-expert, s’affirme comme un acteur reconnu et légitime pour exercer toutes les missions inhérentes au droit foncier, dont la copropriété. Pour les particuliers, c’est aussi la garantie de pouvoir s’appuyer sur un expert fiable qui sécurise leurs droits en tant que propriétaires. 

 

 

 


Le 46ème congrès national des Géomètres-Experts se tiendra au Havre du 13 au 15 septembre 2022 (mars 2022)

 

« Une profession face aux défis de la société » sera le thème du 46ème Congrès des géomètres-experts, qui se tiendra du 13 au 15 septembre prochains au Havre. En déflorant le thème retenu du prochain congrès des géomètres-experts, on se rend compte que la profession s’impose plus que jamais comme un acteur sociétal de premier plan. Bâtir un cadre de vie durable n’aura jamais pris autant de sens que cette année, à l’aune du post-covid. Il est clair que les enjeux sont forts en matière d’habitat responsable et que la vision comme l’expérience de celles et ceux qui font l’habitat de demain sont essentielles pour y répondre. Les géomètres-experts auront donc à cœur de partager leurs idées, leurs outils et leurs retours d’expérience avec le public. Cette année, le 46ème Congrès aura lieu en présentiel: un rendez-vous d’autant plus attendu à la fois par ses participants et ses organisateurs que le précédent Congrès avait eu lieu en mode digital. Les géomètres-experts auront donc plus que jamais à cœur de recréer du lien avec leurs partenaires, le monde de l’entreprise ou celui des institutions. De prestigieuses personnalités extérieures à la profession sont attendues: par exemple, Claudie HAIGNERE, première femme française et européenne a avoir été dans l'espace (4 missions), deux fois ministre; également Jean VIARD, sociologue médiatique, et fidèle de la profession, ou encore Edouard PHILIPPE, maire du Havre et ancien premier ministre.

 

 


Un droit de surplomb vient d'être créé par la loi !! (déc. 2021)

 

Le nouvel article L113-5-1 du CCH (Code de la Construction et de l'Habitation) crée un droit de surplomb ... limité et encadré... mais qui risque de générer du contentieux. Cet article est reproduit ci-après:

I.-Le propriétaire d'un bâtiment existant qui procède à son isolation thermique par l'extérieur bénéficie d'un droit de surplomb du fonds voisin de trente-cinq centimètres au plus lorsqu'aucune autre solution technique ne permet d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs. L'ouvrage d'isolation par l'extérieur ne peut être réalisé qu'à deux mètres au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l'héberge ou du sol, sauf accord des propriétaires des deux fonds sur une hauteur inférieure.
Une indemnité préalable est due au propriétaire du fonds surplombé.
Ce droit s'éteint par la destruction du bâtiment faisant l'objet de l'ouvrage d'isolation.
Les modalités de mise en œuvre de ce droit sont constatées par acte authentique ou par décision de justice, publié pour l'information des tiers au fichier immobilier.
II.-Le droit de surplomb emporte le droit d'accéder temporairement à l'immeuble voisin et d'y mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux.
Une indemnité est due au propriétaire de l'immeuble voisin.
Une convention définit les modalités de mise en œuvre de ce droit.
III.-Avant tout commencement de travaux, le propriétaire du bâtiment à isoler notifie au propriétaire du fonds voisin son intention de réaliser un ouvrage d'isolation en surplomb de son fonds et de bénéficier du droit mentionné au II.
Dans un délai de six mois à compter de cette notification, le propriétaire du fonds voisin peut s'opposer à l'exercice du droit de surplomb de son fonds pour un motif sérieux et légitime tenant à l'usage présent ou futur de sa propriété ou à la méconnaissance des conditions prévues au premier alinéa du I. Dans ce même délai, il ne peut s'opposer au droit d'accès à son fonds et à la mise en place d'installations provisoires que si la destination, la consistance ou la jouissance de ce fonds en seraient affectées de manière durable ou excessive.
Dans le même délai, il peut saisir le juge en fixation du montant de l'indemnité préalable prévue aux I ou II.
IV.-Lorsque le propriétaire du fonds surplombé a obtenu une autorisation administrative de construire en limite séparative ou en usant de ses droits mitoyens et que sa mise en œuvre nécessite la dépose de l'ouvrage d'isolation, les frais de cette dépose incombent au propriétaire du bâtiment isolé. L'indemnité prévue au I demeure acquise.
V.-Un décret en Conseil d'Etat précise les modalités d'application du présent article.

Encore de belles batailles d'experts en vue pour trouver la juste indemnité ...

 

 


Le Permis de Diviser sera mis en place sur la métropole de Bordeaux dès le 1er janvier 2022  (octobre 2021)


Bordeaux Métropole a décidé de mettre en place le permis de diviser qui s'appliquera à toute division d'immeuble créant au moins un logement. Le demande en mairie devra être transmise avant la réalisation des travaux de division. Le contrôle portera essentiellement sur le respect des critères de décence du logement créé (donc surface minimale supérieure à 14 m², avec communication des plans et des diagnostics techniques amiante et plomb sans défauts importants), et sur le respect des "servitudes de taille minimales " dans les communes qui ont mis en place ces servitudes via le PLU. L'administration aura 15 jours pour se prononcer, et le silence vaudra autorisation. Seules quelques zones de Bordeaux sont concernées par ce dispositif (voir carte sur le site de la Mairie), et seules 10 communes de Bordeaux Métropole sont actuellement concernées. Attention, les immeubles comportant plusieurs logements existants, et qui doivent être mis en copropriété, sans travaux devant créer un nouveau logement, sont exemptés de cette obligation. De même, les divisions parcellaires (par document d'arpentage et hors copropriété) ne sont pas concernées. Une réunion d'information avait lieu le 23 septembre 2021 en mairie de Bordeaux en présence des représentants professionnels de l'immobilier: C. ARTHUR représentait l'ensemble des géomètres-experts de la Gironde membres de la Chambre départementale (UNGE). Ce dispositif vient évidemment s'ajouter au Permis de Louer qui lui aussi sera obligatoire dès le 1er janvier 2022, à chaque changement de locataire d'un bail d'habitation.

 

 


Attention aux délais !!

Vous n'avez plus que quelques mois avant la date butoir du 23 novembre 2021 pour mettre en conformité vos règlements de copropriété avec la loi ELAN, ... avec une majorité incitative  (avril 2021)

La loi ELAN vous permet de mettre à jour vos règlements de copropriété, et même de les refondre complétement, avec une majorité très incitative. En effet, la décision de mise en conformité du règlement de copropriété est nécessairement prise par assemblée générale, mais à la majorité simple des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, et ce jusqu'au 23 novembre 2021. Après cette date butoir, l’unanimité sera requise... donc mission quasi-impossible.

L'enjeu est très important, car la refonte du règlement permettra de mettre un terme à tous les problèmes récurrents tels que:

- les conflits liés à de mauvaises définitions de parties communes générales et/ou spéciales;

- les répartitions de charges communes spéciales équivoques puisque sans création de parties communes spéciales (ce qui est dorénavant interdit);

- les contestations sur des qualifications de parties d'immeubles (privatives ou communes ?);

- les contradictions dans certains règlements anciens, laissant place à une dangereuse possibilité d'interprétation des textes ;

- les contestations sur l'existence d'éventuels lots transitoires, ou sur l'existence de jouissances privatives attachées à certains lots;

- les règles de majorité inscrites qui ne correspondent plus du tout aux règles en vigueur...

Le cabinet ARTHUR vous propose de réaliser cette prestation, et établira un devis étudié et adapté à chaque situation.

Plusieurs syndics professionnels nous font déjà confiance... pourquoi pas vous?

 

 


Le cabinet ARTHUR devient référent en matière de réalisation de maquette numérique (janvier 2021)

Voici une vue panoramique d'une de nos dernières maquettes numériques, intégralement relevée et dessinée au format IFC par nos techniciens 3D.

L'acquisition sur site par le biais d'un scanner statique de très haute précision n'a duré que 4 heures, tandis que la confection de la maquette au bureau a nécessité 2 jours de montage. L'architecte chargée de projeter des travaux sur cet immeuble pourra à présent extraire n'importe quel plan, et n'importe quelle coupe, dans l'immeuble. Toutes les façades peuvent également être extraites de la maquette en un clic. En plus des deux bâtiments, nous avons ici restitué en 3D le profil et la topographie exacte du terrain, ce qui permettra l'insertion du projet d'implantation de la piscine, et facilitera le calcul des cubatures (mouvements de terre déplacés à l'occasion des travaux). La maquette est évidemment "géoréférencée" dans les 3 dimensions X, Y, et Z. Le cabinet ARTHUR dispose maintenant d'un savoir-faire incontestable en matière de réalisation de maquette numérique, et ce quelle que soit la dimension, la hauteur, et la nature des bâtiments. Venez nous consulter, et nous confier la réalisation de vos maquettes... Nous vous rappelons que toutes les opérations sont traitées en interne, par nos techniciens, sans aucune sous-traitance particulière, ce qui permet de garantir des délais rapides et de maîtriser totalement la chaine de production des livrables.

 

 


La formation organisée par l'AREGE SO le 27 novembre 2020 a recueilli un franc succès... (novembre 2020)

C'est une année 2020 très particulière qu'a connu l'AREGE SO en raison du contexte sanitaire liè à l'épidémie COVID-19: rappelons que l'AREGE SO est l'Atelier Régional d'Expertise pour les Géomètres-Experts du Sud-Ouest, présidé depuis décembre 2017 par Christophe ARTHUR, regroupant environ 130 géomètres-experts du ressort des régions ordinales de Bordeaux et Toulouse. Cette association a pour principale mission d'organiser des formations, ou ateliers, à raison de 3 journées par an. C'est d'abord la première formation prévue en mai 2020 sur le thème des "charges de copropriété en matière judiciaire" qui a du être annulée en pleine première période de confinement. Le choix a alors été fait d'organiser les deux dernières formation de 2020 en distanciel. C'est dans ces conditions que s'est déroulée vendredi dernier 27 novembre 2020 une formation, en visioconférence, dispensée par Jean-Marc ROUX, maître de conférence à l'université d'AIX-MARSEILLE. La matinée a été consacrée aux ASL (Associations syndicales libres) et à leur gestion; l'après-midi a l'actualité en matière de contentieux sur le foncier et sur le droit de propriété en général. Nous étions une centaine de confrères à suivre cette formation à distance, dont le retour a été très positif. Chacun a pu s'exprimer soit en ouvrant sa caméra et/ou son micro, soit en posant des questions par écrit sur le chat en direct. Soulignons également que le bilan carbone d'un tel événement est proche de zéro, ce qui atténue un peu la tristesse de ne pas pouvoir se retrouver "physiquement" entre confrères. La prochaine formation, toujours en distanciel, est prévue le 7 décembre prochain et sera animée par François MAZUYER, ancien président de l'Ordre national des Géomètres-Experts, sur le thème des "servitudes de droit privé"...

 

 


La signature électronique des PV de bornage révolutionne ... et simplifie la procédure (octobre 2020)

La transition digitale de nos activités progresse encore avec la possibilité pour nos clients, et leurs voisins, de recourir à la signature électronique des PV de bornage. Nous rappelons que l'Ordre des géomètres-experts a mis en place une plateforme de publication des actes fonciers accessible sur le nouveau portail Géofoncier. Grâce à ce nouvel outil, nous pouvons dématérialiser nos actes fonciers, et permettre la signature électronique de nos PV de bornage.

En cas d'accord préalable des parties au bornage sur cette procédure numérique, chaque participant devra nous communiquer une adresse mail et un numéro de téléphone portable. Cette procédure garantit le respect de la procédure contradictoire et offre une sécurité optimale. Le principe repose sur une signature électronique authentifiée selon le certificat de niveau 3 et sur le versement des actes fonciers sur le portail Géofoncier.

Cette digitalisation de la procédure permet un véritable gain de temps et d’efficacité pour finaliser nos PV (fini les courriers en recommandé non retirés !). De plus, dans le contexte actuel, la dématérialisation des procédures vient renforcer le respect des règles sanitaires. En outre, le dépôt des PV de bornage sur le portail national permet de certifier l’authenticité des actes numériques fonciers, et apporte une solution de traçabilité et d’archivage.

 


Statut de la copropriété: enfin un peu de stabilité (octobre 2020)

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi ELAN, a habilité le Gouvernement à réformer par voie d’ordonnance le régime de la copropriété, d’une part, et à procéder à la codification des textes en la matière. Si la réforme a bien eu lieu à travers l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 et le décret du 2 juillet 2020, l’idée d’une codification semble pour l’instant abandonnée.

L’article L. 215-I de la loi ELAN autorisait le Gouvernement à « procéder par voie d’ordonnance à l’adoption de la partie législative d’un code relatif à la copropriété des immeubles bâtis afin de regrouper et organiser l’ensemble des règles régissant le droit de la copropriété ».

La presse spécialisée a annoncé le 9 septembre dernier, en évoquant les propos du directeur des affaires civiles et du Sceau, Monsieur Jean-François de Montgolfier, que l’idée de la codification des textes relatifs à la copropriété était abandonnée.

Affaire à suivre…

 


Statut de la copropriété !! L'Ordonnance du 30 octobre 2019 est entrée en vigueur ce 1er juin 2020 (novembre 2019 et juin 2020)

La loi Elan du 23 novembre 2018 visait notamment à améliorer la gestion des immeubles et à prévenir les contentieux. Elle habilitait, en son article 215, le gouvernement à légiférer par voie d’ordonnance sur le code de la copropriété. Une 1ère ordonnance a été publiée le 31 octobre 2019 qui est entrée en vigueur ce 1er juin 2020 avant une seconde ordonnance de codification qui devrait normalement paraitre avant fin novembre 2020. Le texte offre notamment une plus grande souplesse du régime de copropriété. Il renforce la participation à la vie de la copropriété et permet de lutter contre la dégradation du bâti. Cette 1ère ordonnance renforce le rôle du conseil syndical, puisque l'AG des copropriétaires pourra lui donner le droit de prendre seul toute décision relevant de la majorité simple (sauf approbation des comptes ou détermination du budget prévisionnel). Le conseil syndical devra mettre en concurrence le syndic avant la fin de son contrat (et non plus tous les 3 ans), et pourra, sur mandat délivré en AG, agir contre un syndic défaillant. Le conseil syndical pourra bénéficier de délégations par l’assemblée générale pour lesquelles chacun de ses membres devra souscrire une assurance de responsabilité civile prise en charge par le syndicat des copropriétaires. D'autres mesures doivent permettre de faciliter les prises de décision: abaissement de la majorité requise pour supprimer les vide-ordures, et pour autoriser les forces de l'ordre à pénétrer dans les parties communes; élargissement du mécanisme dit "de la passerelle" qui permet de revoter une décision avec une majorité assouplie lors de la même AG. Le syndic pourra, moyennant finances, conclure avec la copropriété des prestations n'entrant pas dans le contrat type: service de conciergerie ou baby-sitting par exemple... Cette 1ère ordonnance redéfinit également le champ d’application du statut de la copropriété en modifiant substantiellement l’article 1er de la loi de 1965 et en le rendant d’ordre public. De plus, sont clarifiées les notions générales du droit de la copropriété et le régime juridique des parties communes et des parties privatives. L’ordonnance  adapte le régime à la taille ou au budget de la copropriété et facilite le processus décisionnel au sein des copropriétés. Elle comporte notamment des dispositions liées au statut de la copropriété et au mode de gouvernance des petites copropriétés (2 copropriétaires, ou copropriété de 2 à 5 lots), ce que la profession appelait d'ailleurs de ses vœux depuis le congrès de La Rochelle de 2012.

Les règlements de copropriétés produits par le Cabinet ARTHUR depuis le 1er juin 2020 sont évidemment à jour de ces nouvelles dispositions.

 


Intervention à l'UNPI 33 (septembre 2019)

A la demande de l'UNPI 33 (Union Nationale des Propriétaires Immobiliers) et de la chambre départementale des Géomètres-Experts de Gironde, Christophe ARTHUR est intervenu le 5 septembre 2019 pour une conférence dont le sujet était "le rôle du géomètre-expert dans les règlements de copropriété". La sécurisation juridique des lots de copropriété et la garantie de leurs périmètres et de leurs tantièmes ont évidemment été abordés, de même que le savoir-faire des géomètres-experts en matière d'établissement des plans de copropriété. Une mise en garde relative aux interdictions de diviser certains immeubles d'habitation, et un rappel sur les caractéristiques de décence des logements, ont également été traités. Jean-Marc DESCHAMPS, président de la Chambre des géomètres-experts de la Gironde, a notamment rappelé nos obligations ordinales en matière de formation obligatoire (10 jours minimum par an): gage de qualité pour nos clients. Puis une séance de questions-réponses avec le public a conclu cette demi-journée. Nous rappelons qu'une permanence est mise en place et que tous les mois un Géomètre-Expert interviendra dans le cadre de conseils gratuits.

 


BIM MEETING du CESI de Bordeaux (juillet 2019)

Le cabinet ARTHUR était présent au BIM MEETING organisé le 8 juillet 2019 au campus de Bordeaux. Nous rappelons qu'un de nos collaborateurs est en formation en alternance dans cette école d'ingénieur en "Mastère spécialisé Management de projet de Construction option BIM et maquette numérique", et qu'un projet d'étude en équipe, mené avec 9 autres mastériens, était présenté à cette occasion. Ce projet portait sur l'établissement d'une maquette numérique, en processus BIM, pour l'un des bâtiments du site de la Semi (Route des Lasers) à Pessac. Les professionnels gravitant dans le milieu du BIM, sur la région de Bordeaux, ont pu échanger entre eux à l'issue de cette présentation BIM.

 


Quid des copropriétés multi-sites et de leur légalité (avril 2019)

On s'est longtemps interrogé sur la légalité, ou non, des copropriétés multi-sites, c'est à dire assises sur plusieurs parcelles non contiguës. Par exemple, suite à des rétrocessions de voiries, d'anciennes copropriétés uniques devenaient "éclatées" en plusieurs parcelles non jointes. Dans de tels cas, fallait t'il parler de plusieurs copropriétés, ou devait-on conseiller de procéder à une scission de copropriété?

Une réponse très étayée de Laurence CATIN, juriste en droit immobilier à l'ICH-CRDI, en date du 12 février 2019 est venue éclaircir le sujet. Dans de tels cas, il est effectivement possible de conserver le statut d'une unique copropriété: aucune scission ne semble pouvoir être imposée, cette option étant laissée à la liberté des parties.

L'autre cas est la création d'une unique copropriété sur un foncier non contigu: est-ce possible ? Par exemple un bâtiment et un parking séparés par une voirie intégrant le domaine public. Là encore, selon cette étude, une unique copropriété est envisageable (même si deux copropriétés distinctes sont aussi possibles).

En conclusion, la copropriété multi-sites n'est pas interdite, ni par la loi, ni par la jurisprudence. C'est donc surtout une question de pertinence dans le choix de l'organisation pour la gestion future de l'immeuble.

 


Qu'est-ce que l' USAGE d'un immeuble ? au regard du droit administratif... (mars 2019)

L'usage relève du code de la construction et de l'habitation et constitue un frein à la transformation des logements existants dans les centres urbains. A ne pas confondre avec la destination de l'immeuble (voir chapitre ci-dessous), bien que ces deux notions soient effectivement contrôlées par la même autorité compétente: le Maire de la commune. Le contrôle de l'usage a un champ plus restreint que celui de la destination, puisque seuls les locaux d'habitation sont contrôlés au titre de l'usage. Les changements d'usage d'un bien sont encadrés par un règlement local d'application, qui ne peut être adopté que dans les villes de plus de 200.000 habitants (BORDEAUX est concerné).

En dehors de ces communes, la règlementation de l'usage n'est pas applicable.

En cas de changement d'usage d'un local d'habitation (par exemple installation d'une activité libérale dans un logement), que l'opération s'accompagne ou non de travaux, il existe deux types d'autorisation distincts:

- les autorisations personnelles, temporaires et incessibles;

- les autorisations à caractère réel, attachées au local, donc cessibles, qui se réalisent avec un système de compensation consistant en la transformation concomitante en habitation d'un autre local à usage de bureaux, ou commerce, ou activités, par le biais d'un rachat de commercialité. Paris connait déjà ce système depuis longtemps, et Bordeaux est à présent concerné. Cette autorisation est notamment requise pour exercer une activité de location meublée touristique plus de 120 jours par an.

 


Qu'est-ce que la DESTINATION d'un immeuble ? au regard du droit administratif... (fév. 2019)

Nous rappelons que c'est l'arrêté du 10 novembre 2016 qui définit à présent les destinations et les sous-destinations de constructions pouvant être réglementées par le règlement national d'urbanisme et les règlements des plans locaux d'urbanisme.

La destination relève du Code de l'Urbanisme. Les cinq nouvelles destinations sont les suivantes:

                                   - exploitation agricole et forestière;

                                   - habitation;

                                   - commerce et activités de service;

                                   - équipements d'intérêt collectif et services publics;

                                   - autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire.

Ces destinations sont ensuite divisées en vingt sous-destinations. Par exemple l'habitation regroupe deux sous-destinations, à savoir le logement et l'hébergement.

« la sous-destination « logement » recouvre les constructions destinées au logement principal, secondaire ou occasionnel des ménages à l’exclusion des hébergements couverts par la sous-destination « hébergement ». La sous-destination « logement » recouvre notamment les maisons individuelles et les immeubles collectifs  ; la sous-destination « hébergement » recouvre les constructions destinées à l’hébergement dans des résidences ou foyers avec service. Cette sous-destination recouvre notamment les maisons de retraite, les résidences universitaires, les foyers de travailleurs et les résidences autonomie ».

Le changement de destination est soumis à permis de construire lorsque celui-ci s’accompagne de travaux de modification des structures porteuses ou de la façade du bâtiment.

A défaut, le seul changement de destination est soumis à déclaration préalable, tandis qu’un simple changement de sous-destination est dispensé de toute formalité.

 Un arrêt de la Cour administrative d’appel de Lyon a jugé, dans un arrêt du 12 avril 2018, que le changement de destination s’apprécie au regard de la dernière utilisation du bâtiment, et non de ses précédentes utilisations.

 


La force contractuelle des cahiers des charges d'un lotissement est conservée (janv. 2019)

Les clauses régissant les relations entre les colotis figurent dans le cahier des charges du lotissement, s'il existe. Ce document pouvait donc interdire ou restreindre le droit de construire, ou affecter l'usage ou la destination des logements : ces clauses devaient normalement disparaître le 26 mars 2019, en vertu de l'article L.442-9 alinéa 5 du Code de l'Urbanisme, mais la loi ELAN (portant Evolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique) n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, est revenue sur ce principe, et cette disparition programmée n'aura donc pas lieu. Ce revirement légal va dans le sens de ceux qui voulaient protéger l'harmonie, le charme et l'intégrité de leur lotissement, par exemple en conservant l'interdiction de toute surélévation. Évidemment, les plus libéraux des colotis qui souhaitaient plus de souplesse seront déçus ...

 


Le statut de la copropriété et la loi ELAN du 23 novembre 2018 (déc. 2018)

La loi ELAN (portant Evolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique) n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 a impacté le statut de la copropriété. Les règlements de copropriété proposés et rédigés par le cabinet ARTHUR sont évidemment mis à jour en fonction de ces amendements et ces évolutions législatives, même si beaucoup d'ordonnances sont toujours en attente. On peut citer par exemple des évolutions en ce qui concerne:

- l'application du statut légal de la copropriété;

- la définition du lot de copropriété et la reconnaissance du lot transitoire;

- la distinction entre parties communes spéciales, et parties communes à jouissance privatives;

- l'exigibilité immédiate des sommes dues par un copropriétaire;

- les pouvoirs en assemblée générale;

- les modalités de prises de décision en copropriété;

- la contestation des décisions d'AG;

Cette loi ELAN a, de plus, explicitement prévu qu'une réforme du statut de 1965 soit également opérée par voie d'ordonnances... à suivre...

 


Panneau d'affichage: modification (arrêté du 24 mai 2018)

L'affichage, qui sert de point de départ aux tiers pour contester l'autorisation, se fait au moyen d'un panneau qui doit contenir un certain nombre d'informations impératives (article A 424-16 du Code de l'Urbanisme).

Depuis le 3 juin 2018, la date d'affichage en mairie du Permis de Construire ou de la Déclaration Préalable n'a plus à y figurer.

Le ministère a finalement considéré cette mention supplémentaire, instaurée par arrêté du 30 mars 2017, comme "source d'insécurité juridique".

A la bonne heure ...

 


Voyage d'étude à Lisbonne (mai 2018)

Christophe ARTHUR a participé au voyage d'étude organisé à Lisbonne par la Chambre Départementale des Géomètres-Experts de la Gironde, du 4 au 8 mai 2018. Ce voyage a permis de rencontrer nos confrères portugais et notamment le Président de l'Association Topographique du Portugal qui regroupe 1100 membres, avec qui nous avons eu le plaisir de partager un repas traditionnel portugais le soir du 5 mai. Une visite urbanistique de la ville a également été organisée, et notamment la visite du nouveau quartier au sud-est de l'agglomération, le long du Tage, qui concentre de nombreux ouvrages architecturaux et voiries nouvelles. Christophe ARTHUR est intervenu le 7 mai pour faire un point aux confrères présents sur l'actualité jurisprudentielle principalement en matière de chemin d'exploitation et servitudes. La météo idyllique n'a évidemment rien gâchée à ce séjour...

 


Intervention à l'UNPI de Bordeaux (avril 2018)

Dans le cadre du partenariat institué entre la chambre départementale des Géomètres-Experts de Gironde et l'UNPI 33 (Union Nationale des Propriétaires Immobiliers), Christophe ARTHUR est intervenu ce 13 avril 2018 dans les locaux  de la Chambre des Propriétaires et Copropriétaires de Bordeaux et de la Gironde, et a répondu aux nombreuses interrogations formulées par certains membres de l'UNPI 33. Nous rappelons qu'une permanence est mise en place et que tous les mois un Géomètre-Expert interviendra dans le cadre de conseils gratuits.

 


Attestation relative à l'intervention à proximité des réseaux (AIPR - mars 2018)

Un de nos techniciens référent en matière de bornage, a suivi la formation dispensée par SOGELINK le 30 mars 2018, relative à la règlementation DT-DICT et au guide d'application de cette règlementation sur les travaux à proximité des réseaux.

Nous saluons son succès à l'examen passé à la fin de cette formation, qui lui permet d'obtenir "l'attestation de compétences et de fin de formation relative à l'intervention à proximité des réseaux".

Le domaine de compétence couvert par l'attestation est le niveau "concepteur" qui vaut attestation comme encadrant ou opérateur.

Cette attestation est valable 5 ans.

 


Projet de loi ELAN: code de la construction refondu? (janv. 2018)

Le projet de loi "Évolution du Logement et Aménagement Numérique" (ELAN) fait actuellement, et jusqu'au 31 janvier 2018, débat au Sénat.

Le dépôt d'un projet de loi au Parlement est prévu au premier trimestre 2018.

3 objectifs sont avancés:

- Construire mieux et moins cher (avec simplification des normes et des procédures);

- Répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale (bail mobilité à créer);

- Améliorer le cadre de vie (sanctionner les marchands de sommeil, création d'un bail numérique).

Évidemment le Cabinet ARTHUR reste attentif à la parution de ce nouveau texte et à ses incidences sur ses activités.

 


Formation du 15 décembre 2017

Christophe ARTHUR a assisté à la formation dispensée par la Compagnie des Experts de Justice de la Cour d'Appel de Bordeaux sur le thème "l'Expert et les modes amiables de résolution des différends ; procédure participative de négociation assistée par Avocat". Formation très intéressante qui a permis de constater, dans l'assistance, que tous les acteurs du monde judiciaire (et notamment les avocats) ne sont pas encore convaincus du bien-fondé des systèmes de résolution des conflits à l'amiable... Pourtant, le train est déjà parti...

L'Ordre des Géomètres-Experts s'interroge sur ces nouveaux modes de résolution des conflits, et propose déjà des formations de sensibilisation à la pratique de la médiation. Le cabinet s'interroge activement sur cette nouvelle activité, et sur l'avenir de cette discipline...

 

Christophe ARTHUR président...

Lors de l'AG de l'AREGE SO (Atelier Régional d'Expertise des Géomètres-Experts du Sud-Ouest), en date du 24 novembre 2017, qui regroupe 128 Géomètres-Experts du ressort des régions ordinales de Bordeaux et Toulouse, Christophe ARTHUR a été élu président de cette association dont le but premier est de former les confrères à l'activité expertale, et qui fêtait ses 10 ans. A cette occasion, une journée de formation était dispensée par Mme HOUSTY (docteur en droit et médiateur judiciaire) sur le thème "du dit et du non-dit".

 

Actualité de l'UNGE régionale (Union Nationale des Géomètres-Experts)

Le 10 novembre 2017, nous étions présents aux rencontres régionales de l'UNGE qui a vu la fusion des trois anciennes entités régionales Aquitaine, Poitou-Charentes, et Limousin, dans la nouvelle organisation dénommée Nouvelle Aquitaine. A cette occasion, une conférence consacrée au thème du BIM s'est tenue l'après-midi avec divers intervenants dont Pierre MIT, président de Médiaconstruct, et Louis DEMILLECAMPS, président du MINnD, et d'autres professions (architectes, ...).


Location : nouveau critère de décence (nov. 2017)

A partir du 1er janvier 2018, le décret du 9 mars 2017 n° 2017-312 viendra modifier les caractéristiques d'un logement décent. Les bailleurs seront désormais tenus de s'assurer que les logements qu'ils louent sont protégés contre les infiltrations d'air parasite. Les portes, fenêtres, et murs, devront ainsi présenter une étanchéité à l'air suffisante, les cheminées être munies de trappes, et les dispositifs d'ouverture et de ventilation maintenus en bon état pour permettre un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité. Une terminologie qui reste toutefois floue et qui pourrait être difficile d'interprétation et source de futur litige.

A noter que ce décret comporte un second volet relatif à l'aération des logements loués qui n'entrera en vigueur qu'au 1er juillet 2018.

Nota important : ce nouveau critère de décence s'applique aux baux en cours.

 

Médiateur à la consommation

L'ordonnance n° 2015-103 du 20 août 2015 a consacré le droit pour tout consommateur de recourir gratuitement à un médiateur de la consommation en vue de la résolution amiable du litige qui l'oppose à un professionnel.

Pour répondre à cette obligation, et en tant qu'adhérent de l'UNGE (Union Nationale des Géomètres-Experts), nous proposons à nos clients le service de médiation "Société Médiation Professionnelle" dont le site internet est www.mediateur-consommation-smp.fr et l'adresse "24 rue Albert de Mun 33000 BORDEAUX".

Cette possibilité de médiation n'est offerte qu'aux clients particuliers.


Copropriété : une réforme importante se prépare...?

01/10/2017

Le projet de loi " Droit à l'erreur et à la simplification " (non encore présenté en Conseil des Ministres à l'heure de la rédaction de cet article) comprend un article qui pourrait révolutionner le régime de la copropriété. Il s'agirait de donner au gouvernement le pouvoir de légiférer par voie d'ordonnance pour réformer la loi du 10 juillet 1965 jugée vieillissante. Au menu, de nouveaux modes de gouvernance de la copropriété différenciés selon le type d'immeuble ; renforcement du rôle du conseil syndical pour lever les blocages qui entravent la réalisation des travaux (notamment rénovation énergétique). En même temps, le GRECCO (groupe de recherche en copropriété), organe de réflexion ad hoc, tenterait de réécrire la loi... A suivre. 

 

Copropriété : une réforme importante se prépare...?

SUITE - 27/11/2017

On en sait un peu plus sur les conclusions du GRECCO que nous évoquions ci-contre, qui doit influencer le projet de refonte de la loi de 1965.

A priori, le projet de refonte pourrait avoir lieu d'ici 2 à 3 ans et pourrait effectivement modifier le mode de gouvernance dans les copropriétés en créant un conseil d'administration dans les grands immeubles (+ de 100 lots principaux) afin d'accélérer la réalisation de travaux et d'éviter que le parc immobilier ne se dégrade. Ainsi, le conseil syndical disparaitrait au profit d'un conseil d'administration (CA) composé de 3 à 11 membres et élu pour 3 ans par l'AG à la majorité de l'article 25. C'est ce CA qui serait alors compétent pour toutes les décisions relevant de la majorité de l'article 24.

 



Plans de copropriété.

Nous rappelons que les plans de copropriété doivent obligatoirement être réalisés par un Géomètre-Expert, selon les conclusions de Daniel LABETOULLE, commissaire du Gouvernement : "le plan de copropriété relève de l'office exclusif du Géomètre-Expert : il satisfait aux deux critères de l’article 1er, alinéa 1, de la loi du 7 mai 1946".

Les notaires doivent donc veiller à ne pas annexer des plans de copropriété établis par des non Géomètres-Experts.

Recrutement d'un économiste de la construction (BTS).

En ce mois de juillet 2017, l'effectif du Cabinet se voit renforcé par l'arrivée d'un économiste de la construction chargé de participer à l'élaboration des DTG en coordination avec nos diagnostiqueurs. Ce technicien va en complément bénéficier d'une formation en alternance, en 2017/2018, à l'IUT de Saint Nazaire, en vue de l'obtention d'une licence professionnelle "pathologies du bâtiment et diagnostics techniques immobiliers".